Beschlussantrag:

Begründung / Erläuterung:

Die Gemeindevertretung hatte im November Eckpunkte für die städtebauliche Entwicklung eines möglichen Plangebietes an der Ulmenallee im OT Ahrensfelde beschlossen. Diese Eckpunkte waren auch Grundlage für die Erarbeitung der Optionsbedingungen für den notwendigen Grunderwerb für ein potenzielles Schulgrundstück durch den Landkreis Barnim.

Die Eckpunkte enthalten u.a. Mindestfestsetzungen für eine Bebaubarkeit der Flächen, da dies seitens des Eigentümers für eine wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke essentiell war. Bei der Abstimmung der Optionsbedingungen des notariellen Kaufvertrages ist nunmehr dem Eigentümer und dem Investor aufgefallen, dass die Mindestbedingungen keine Garantie für eine Mindestbebaubarkeit bieten. Daher sind sie an die Gemeinde herangetreten, eine solche Mindestbebaubarkeit (Mindestnettobaufläche) aufzunehmen.

Eine pauschale Festlegung von Nettobauflächen für ein konkretes Baugebiet vor einem Bebauungsplanverfahren ist grundsätzlich schwer möglich, da sich in der Regel erst im Planverfahren bestimmte Umstände und Zwänge ergeben, die sich erheblich auf die Bauflächen auswirken können. Hinzu kommt die Planungshoheit der Gemeindevertretung, die nicht im Vornherein eingeschränkt werden darf.

In der Sitzung des Ortsbeirates Ahrensfelde am 24.01.2022 erfolgte daher eine erste Abstimmung mit dem Eigentümer und dem Investor, wie eine ausreichende Absicherung der Mindestbebaubarkeit erfolgen könnte, ohne die Planungshoheit der Gemeinde zu weit einzuschränken.

Ergebnis dieser Beratung war, dass man das derzeit nicht abschätzbare „Risiko“, dass am Ende des Bebauungsplanverfahrens die Nettobaufläche unter einen bestimmten Wert fällt, damit abfangen könnte, dass man für diesen Fall eine Reservefläche in das Verfahren hinzuzieht, um so rein praktisch auf eine Mindestnettobaufläche zu kommen. Diese soll nur insoweit ganz oder teilweise einbezogen werden, wie dies zur Erreichung der vorab festgelegten Mindestnettobaufläche notwendig ist.

Der Grundvorschlag aus dem Ortsbeirat war dabei:

Die potenzielle „Reservefläche“ ist in der Anlage 1 dargestellt.

Die Mindestnettobaufläche wurde wie folgt berechnet:

Gesamtfläche des möglichen Baugebietes :  11,63 ha

Davon min. bebaubar 60 %:    6,978 ha.

Die Wirtschaftlichkeitsgrenze von ca. 60 % wurde aufgrund seiner Kalkulation vom Investor im Ortsbeirat Ahrensfelde geäußert.

Eine weitere Änderung betrifft den Zuschnitt des „Schulgrundstückes“ und des Vorhaben-grundstückes. Nach den bisherigen Beratungen des Ortsbeirates und der Gemeindevertretung hat es eine Begehung der Flächen durch die zuständige Denkmalschutz-behörde gegeben. Nach aktueller Information durch den Landkreis Barnim (nach dem Ortsbeirat Ahrensfelde) wird eine Unterdenkmalschutzstellung des Bestandsgebäudes (ehemaliges Verwaltergebäude) erwartet. Die Eigentümerin hatte für diesen Fall angeboten, das „Schulgrundstück“ um das Gebäude „herum“ zu verkaufen. Dieses Angebot würde der Landkreis gerne annehmen. Damit würde sich auch der Zuschnitt der Plangebiete entsprechend verändern.

Der Ortsbeirat Ahrensfelde hat die Verwaltung gebeten, den vorliegenden Lösungsvorschlag in die Gemeindevertretung einzubringen.

Nach der Sitzung hat sich der Investor nach weiterer Prüfung nochmals gemeldet und einen weiteren Vorschlag geäußert, der als Anlage 2 beigefügt ist. Zudem wurde der Wunsch geäußert, aufgrund der neuen Umstände die Mindestnettobaufläche zu erhöhen (Mail vom 31.01.2022).

Da nach Aussage des Eigentümers/Investors zur Realisierung des Vorhabens eine Anpassung/Änderung der Eckpunkte erforderlich wäre, müsste die Gemeindevertretung darüber entscheiden, wie weiter verfahren werden soll.

Weitere Erläuterungen erfolgen in der Sitzung.

Änderungen/Ergänzungen während des Gremiendurchlaufes:
 

Finanzielle Auswirkungen:

Anhörung/Beteiligung:

Anlagen:

2 Pläne (s. Erl.text)

Mail vom 31.01.2022 (nö)